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还原被误读的贵阳楼市:崩盘耸人听闻

来源:腾讯新闻 作者:张慧鑫 编辑:腾讯新闻 2019-06-07 05:48:46
时刻新闻
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最近贵阳楼市有点烦,在一些媒体和外地人眼中,贵阳被克隆成“第二个鄂尔多斯”,一时间“崩盘论”成为贵阳在全国形象的一大“污点”。日前,记者来到位于风暴眼的贵阳,走访了花果园、未来方舟和金阳新世界这三个开发面积过百万平方米的超级大盘。贵阳房地产项目的售楼部依然人头涌涌,花果园过万平方米的售楼部里熙熙攘攘,销售人员告诉记者,若是周末,买楼的人多到需要坐到户外去;金阳新世界租用贵州会展中心来进行开盘,停车场上停满来自贵州8个地州和贵阳市的车辆,“粤A”牌也有不少。

位于一环边上的花果园最低售价3800元/m2,位于南明河畔的未来方舟在开盘时甚至打出号称调控贵阳楼市的“3580元”的最低价,目前与花果园一样均价也是刚在4000多元/m2;位于观山湖新区的金阳新世界,建筑质量、园林设计与广州岭南新世界看齐,12月9日,水悦台开盘,均价也只是5300元/m2。贵阳楼价在全国省会城市的楼价当中排倒数位置,不少外地投资者认为贵阳的楼价只是在卖“钢筋水泥价”,非常抵买。新世界(中国)华南区域助理区域总监梁国强认为,贵阳楼市不存在“崩盘”或者楼价“腰斩”的情况,因为目前楼价已经非常贴近成本价。

楼价、供应量、超级大盘,是近期贵阳楼市频繁出现在全国媒体上的三个关键词,也是贵阳楼市所谓“崩盘论”的“三宗罪”。本报记者在贵阳采访多名行业人士,为读者还原一个被误解的贵阳楼市。

楼价“腰斩”?

今年楼价平稳

个别项目曾降价

今年3月9日,未来方舟开盘,以“3580元/m2”这个震撼的低价触动另一个超级大盘花果园。3月17日,花果园一个新组团开售,打出3800元/m2的低价。据一位地产人士透露,花果园2010年第一次开售,当初楼市气氛好,楼价曾经高达“9字头”。8个月过去,未来方舟和花果园的毛坯房销售均价都在“4字头”,大约在4100~4200元/m2之间。花果园2010年的开盘价与今年3月份的“3字头”低价,引来网上关于贵阳楼价“腰斩”的说法。

降价单位位置不佳不具有代表性

据记者接触贵阳地产人士得知,花果园2010年最初开售的组团为望湖的单位,而3800元/m2的单位则是靠近铁路的,两者区域不一样,不具有可比性。不过一位贵阳买家告诉记者,2011年5月,她在花果园购买一个望湖的单位,单价为5500元/m2,的确比最初开盘的价格便宜了不少。一位不愿透露姓名的人士告诉记者,最初以开盘最高价购买花果园的买家绝大部分都已经退房。

撇开个别单盘不算,2006年~2011年,贵阳楼市成交价格持续5年保持上涨趋势,与全国楼市涨幅同步,价格水平从2006年的2775元/m2持续上涨到2011年的4918元/m2;2012年成交价格开始下浮,2012年上半年整体市场成交均价为4670元/m2,同比2011年下浮5.04%。

楼价5年涨了68.29%

贵阳地产人士认为,连续5年保持小幅上涨的贵阳楼市价格,从2006年到2012年成交价格整体上涨了68.29%,平均年涨幅11.38%,2012年开始小幅下滑,降幅5.04%,显现调控的威力。贵州大学房地产研究中心负责人郭峰认为,超级大盘的出现也对平抑楼市起到一定的作用。

存量房严重超标?

“3490万平方米”

为未来供应量非目前存量

网络上盛传的贵阳存量3490万平方米的数据,对于一个人口不足400万的省会城市来说,的确有点不可思议。不过,贵阳地产人士告诉记者,3490万平方米的数据来源于正行合智地产顾问公司“2012年贵阳市房地产市场上半年报”,但该公司在报告中明确表示,贵阳楼市存量即楼市后期余量数据来源于区域内在售、待售项目后期总余量之和。即是目前贵阳市在售及待售项目的总货量剩余之和,这其中有绝大多数货量是贵阳市场上未来的供应量。例如中天未来方舟、花果园等都是开发周期5年以上的大型项目,所以这部分存量是指今后5~8年内贵阳市场的供应量,而非2012年的市场存量。

目前市场存量约590万平方米

据贵阳市住建局官方网站筑房网统计数据显示,截至2012年9月30日,贵阳房地产市场存量约为590万平方米,按照2012年9个月销售833.43万平方米的速度计算,消化590万平方米的存量仅需6个月时间即可。

贵阳市2012年上半年新增商品房供应量572万平方米,而1~9月份房地产成交量833.43万平方米,已大大超过新增供应量,目前市场存量590万平方米,仅需半年时间即可消化完毕,因此贵阳楼市并不存在供大于求的现象。未来贵阳市场上大盘云集,超过3490万的总供应量放到平均开发周期5~8年来看,每年的平均供应量也就400~700万平方米,对于贵阳一个省会城市来说,这属于正常的供应水平。

非贵州买家仅占两成

花果园销售总监孙浩表示,贵阳的楼房并非贵阳市在消费,来自全省8个地州的购买力不容小视,该项目在每个地州设置接送看楼巴,购房者在贵阳需要住宿也可以由公司免费提供。从买家群体来看,贵阳以外的8个地州占30%以上。中天城投董事长办公室副主任、房地产策划总监张毅表示,在该集团开发的未来方舟项目,来自贵阳之外的地州买家也是占30%有多,估计随着购房入户政策的实施,贵阳以外的地州买家比例将上升到40%以上。贵州大学房地产研究专家郭峰表示,在他们历年的研究中,贵阳楼盘买家比例存在4:4:2的分布,四成买家为贵阳本地人,四成为贵阳以外的贵州人,两成买家为外地客。

大盘太多要崩盘?

20个超级大盘7个已开发完

网络流传一个贵阳大盘的表格,有人士认为这些大盘总建筑面积达到4445.5万平方米,并据此推断说贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量,贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二,即将崩盘。

贵阳地产人士认为,在13个大盘中,两个已经是尾盘销售的项目,13个超级大盘待售面积3400万平方米,开发周期5~8年,最长周期预计到2019年,在未来5~8年时间内消化3400万平方米的供应量,对市场不会形成巨大压力。据悉,早在2002年贵阳就有了超过100万平方米的大盘,当时是位于贵阳南明区与小河区交界处的山水黔城。从2002年开盘到2010年清盘,山水黔城用了8年时间完成了130万平方米项目的开发。2007年贵阳当年最大的楼盘“世纪城”开盘,建筑面积600万平方米,从2007年到2011年共计4年时间完成了600万平方米项目的销售和建设,目前已全部投入使用,成为金阳新区最繁华的住宅小区和商业中心。从2002年至今,贵阳已经开盘销售的100万平方米以上的大盘共有20个,其中已经销售完毕交付使用的大盘有7个,截至目前,尚未有一个项目出现烂尾。

贵州大学郭峰表示,在外地人眼中,贵州还是“穷荒之地”,但他认为贵阳楼市爆发有其道理所在,一是贵阳主城区人口密度非常大,随着3年共4500万平方米的拆迁计划推进,越来越多贵阳人以货币补偿或原地回迁的方式住上新房;二是贵阳是贵州唯一的大城市,在某种意义来说,贵阳楼市有贵州4000万人口支撑;三是贵州发展势头非常好,来自外地的购房者逐渐增多;四是中央今年发出国发2号文,被解读为“贵州战略定位”,对贵州有非常大的政策支持。

记者手记

谁在保卫贵阳楼市?

记者走访多个贵阳楼盘,在不同楼盘的售楼部,记者看不到类似鄂尔多斯楼盘的萧条景象,超大楼盘的工地吊机依然在转动,售楼部依然人头涌涌,在这里所谓“崩盘论”似乎找不到注脚。

花果园等超大楼盘以“4字头”热销,本地人买楼像买白菜一样,当地一个研究学者总结道:“政府以极其优惠的条件为开发商提供地块,开发商让度部分利润给消费者,故此才会出现省会主城区边上的房子才卖三四字头的现象。”当地人士向记者证实,为确保超大型楼盘的资金链安全,开发商可以“提前预订”的方式销售未获得预售证的房屋,在某种程度上,政府在为单个楼盘“背书”。贵阳“购房落户”政策实施,在某种程度上也有“保卫贵阳楼市”的意味。一位购房者告诉记者,他家乡龙里是离贵阳不到一个小时车程的一个县城,当地楼价也是“3字头”,相比之下,花果园也是“3字头”,他必定是选择花果园无疑。贵州楼市只有月亮,没有星星,各个地州的购房者蜂拥贵阳来买房,对当地的城市化进程又有何裨益?或许,贵阳楼市的“3字头”可以迫使龙里等县城楼市的楼价挤出水分,回归合理价值,但是有能力买房的人都跑贵阳了,当地房地产市场又如何为继呢?(记者 李凤荷)

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